20%個(gè)稅引爆二手房交易：交易中心排隊(duì)搶過戶
新華社援引稅收專家說法稱，若轉(zhuǎn)讓自用5年以上且是家庭惟一生活用房，應(yīng)不在此次規(guī)定之列
各地或在4月前后出臺(tái)調(diào)控細(xì)化政策
昨日，上海浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心內(nèi)人頭攢動(dòng)。郝然 圖
3月1日公布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》明確提出“依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅”等細(xì)化措施。受此影響，滬上眾多二手房交易者急于在政策正式執(zhí)行前盡快完成交易，昨日多個(gè)房地產(chǎn)交易中心人頭攢動(dòng)，很多窗口前都排起長長的隊(duì)伍。另據(jù)新華社報(bào)道，在上述通知發(fā)布的當(dāng)天，北京部分購房者連夜簽約，以避免多交稅款。
早報(bào)記者昨日采訪多位業(yè)內(nèi)人士后獲悉，昨日受理的二手房交易所涉的個(gè)人所得稅還是按照原有政策交付。
就昨日滬上不少房地產(chǎn)交易中心出現(xiàn)排隊(duì)的現(xiàn)象，上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍對(duì)早報(bào)記者表示，這是正常的，因?yàn)橘u家趕著在地方細(xì)則落地之前出手，否則成本會(huì)高很多，而且也難以全部轉(zhuǎn)嫁給買家。
上述報(bào)道援引業(yè)內(nèi)人士的分析稱，在各地政策執(zhí)行細(xì)則未出臺(tái)之前，二手房市場將迎來交易高峰。此后，部分購房者將回歸新房市場。中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，“按轉(zhuǎn)讓所得的20％計(jì)征個(gè)人所得稅”，對(duì)二手房市場特別是一線城市過熱的二手房市場將有非常大的打擊，“這必然將使（二手房）成交量明顯下調(diào)，經(jīng)過短暫的過戶‘末班車’后，二手房成交量必然將萎縮，可能會(huì)回到2012年年中平均水平。”
有媒體報(bào)道稱，各地會(huì)在3月底、4月前后出臺(tái)調(diào)控細(xì)化政策。有分析認(rèn)為，在各地政府調(diào)控細(xì)則出臺(tái)前，房產(chǎn)交易不會(huì)受到此次政策調(diào)整影響。
有業(yè)內(nèi)專家預(yù)計(jì)，各地的具體政策將包括房價(jià)控制目標(biāo)制定等，盡管上述通知將使部分二手房購買者流向新房市場，但預(yù)計(jì)房價(jià)上漲速度將受到抑制。
昨日交易還是按原政策
事實(shí)上，按差額20%計(jì)征所得稅的做法并非新規(guī)。此前二手房個(gè)人所得稅有兩種計(jì)征辦法：差價(jià)的20%或總價(jià)的1%～2%（1%針對(duì)普通住宅，2%針對(duì)非普通住宅），交易時(shí)可以從低選擇。對(duì)于房價(jià)漲幅很快的房源，無疑是按照總價(jià)算劃算。
“20%的稅誰受得了啊。”多個(gè)急于交易的二手房交易者如此說。
昨日上午9點(diǎn)不到，位于上海德平路上的浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心門口已排起長長的隊(duì)伍。“大家都想著快點(diǎn)完成交易，把稅繳了。”排隊(duì)者都懷著這樣的心態(tài)。由于完成整個(gè)交易需要走幾個(gè)流程，一些交易者和親友或中介在幾個(gè)窗口前分別排隊(duì)，著急之情溢于言表。
鏈家地產(chǎn)天津陽光100店客戶經(jīng)理吳開偉給新華社記者算了一筆賬，假設(shè)一套房原價(jià)100萬元，現(xiàn)在售價(jià)300萬元，原來只需要交3萬元的稅，現(xiàn)在則需要按增值額的20％征稅，稅額達(dá)到40萬元。兩者相差太大，極大增加了二手房的交易成本。
昨日在浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心，一位姓張的房東在接受媒體采訪時(shí)表示，如此一刀切的話，按照他賣出的房子，現(xiàn)在繳個(gè)稅只要5萬元，但是如果按照差額來計(jì)算需要支付10萬元以上。他坦言，自己的房子是2001年買的，現(xiàn)在交易價(jià)格差額肯定很大，所以政策對(duì)此應(yīng)該有相應(yīng)的區(qū)別，比如規(guī)定房屋的年限什么的。更有房東表示，自己的房子買來的價(jià)格原始憑證找不到了，差額如何計(jì)算？
該交易中心稅務(wù)咨詢?nèi)藛T則向媒體記者坦言，目前執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)是有原始資料的按照差額的20％征收個(gè)稅，無原始資料的則按照總價(jià)1％～2％征收，目前還未有最新的執(zhí)行規(guī)定。對(duì)于有過交易的二手房而言，其交易信息是可以通過購房合同查詢的，但是這個(gè)并不可以公開查詢，只在交易中有審核過程。
早報(bào)記者昨日從中原地產(chǎn)中山公園門店了解到，有關(guān)二手房交易所涉的個(gè)人所得稅還是按照原有政策交付，目前沒有政策變化的消息。
“今天（3月2日）受理的（交易）還是按照原有政策執(zhí)行。”德佑地產(chǎn)交服中心總監(jiān)楊永俊昨日告訴早報(bào)記者。
另據(jù)新華社報(bào)道，有稅收專家表示，若個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上并且是家庭惟一生活用房取得的所得，應(yīng)不在上述通知的規(guī)定之列。
短期二手房將迎交易高峰
不止是上海，上述通知出臺(tái)的當(dāng)天晚上11點(diǎn)左右，位于北京市豐臺(tái)區(qū)公益西橋附近的一家知名中介公司門店依然燈火通明。一位購房者正忙著與原業(yè)主簽合同。
據(jù)新華社報(bào)道援引鏈家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人吳先生的介紹稱，“國五條”出臺(tái)后，不少擬購房者中出現(xiàn)觀望情緒，想等到政策細(xì)則出臺(tái)后再做決定。但3月1日晚上“國五條細(xì)則”發(fā)布后，不少擬購房者對(duì)于“按轉(zhuǎn)讓所得的20％計(jì)征個(gè)人所得稅”十分關(guān)注。很多購房者電話詢問市場情況，表現(xiàn)出焦急和擔(dān)憂。
在經(jīng)歷了春節(jié)期間的交易低谷后，北京二手房交易市場已經(jīng)快速回暖。據(jù)上述報(bào)道援引北京住建委網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱，春節(jié)后首周（2013年2月16日-22日）北京二手住宅網(wǎng)簽量為3750套，比春節(jié)放假前最后一周的網(wǎng)簽量大幅上漲了51.4％。
然而，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“國五條細(xì)則”公布后，二手房市場量價(jià)齊升的火爆場面恐怕難以為繼。
據(jù)新華社報(bào)道援引吳開偉的分析稱，按照現(xiàn)在的規(guī)定，如果二手房沒過5年，要按房價(jià)的5.65％交營業(yè)稅，過了5年，需按房價(jià)差額交5.65％的營業(yè)稅。面對(duì)不到6個(gè)點(diǎn)的營業(yè)稅，人們尚且要盡量避免買沒過5年的房子，現(xiàn)在按差額的20％征稅，對(duì)二手房市場的影響是顯而易見的。
上述報(bào)道續(xù)稱，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)民生經(jīng)濟(jì)研究中心主任李永壯認(rèn)為，按交易差額的20％征稅，無論是賣房者還是買房者都不愿意承擔(dān)，結(jié)果很可能是想賣房的不賣了，想買二手房的也不買了。而在短期內(nèi)，市場很可能出現(xiàn)“搶過戶”的現(xiàn)象，搶在地方細(xì)則出臺(tái)之前，買賣雙方互相讓一步，抓緊過戶。
在“搶末班車”心態(tài)的影響下，短期二手房市場將迎來交易高峰。據(jù)新華社報(bào)道援引偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉的分析稱，在各地政策執(zhí)行細(xì)則未出臺(tái)之前，對(duì)房價(jià)上漲較快的一二線城市，住房買賣之間價(jià)格差距較大，由于個(gè)稅按此差額征收，短期內(nèi)會(huì)加速二手房業(yè)主與購房人的交易，爭取搭上政策的末班車，二手房交易將進(jìn)入暫時(shí)的高峰期。這在二手房房價(jià)上漲過快的區(qū)域?qū)⒂绕涿黠@。
隨著各城市細(xì)則的陸續(xù)出臺(tái)，各地新房、二手房市場交易量將陷入低谷期，價(jià)格可能經(jīng)歷滯漲期。但從中長期看，新房市場將優(yōu)先于二手房市場率先回漲。隨著各地細(xì)則的執(zhí)行，新房市場轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收較少的優(yōu)勢將得以體現(xiàn)，部分購房者將再次回歸新房市場，帶動(dòng)新房市場交易量漲。
從全國數(shù)據(jù)來看，1月份70個(gè)大中城市新建住房價(jià)格同比（比上年同期）及環(huán)比（比上月）增速繼續(xù)上漲。
新政是把“雙刃劍”
對(duì)于上述通知，購房者還表現(xiàn)出喜憂參半的心情。
昨日在浦東房地產(chǎn)交易中心辦理契稅的俞女士對(duì)媒體記者坦言，這樣一來，可以殺殺跳價(jià)的威風(fēng)，“有些房東漲得太離譜了。 ”但是也有購房者擔(dān)憂，執(zhí)行上述通知后，房東會(huì)將“20%個(gè)稅”轉(zhuǎn)嫁給買房人。
對(duì)此，宋會(huì)雍對(duì)媒體記者稱，上述通知產(chǎn)生的影響要看市場是“供不應(yīng)求”的賣方市場還是“供過于求”的買房市場。買方市場下，買家有條件“挑挑揀揀”，可以舍棄所得稅較高的二手房轉(zhuǎn)向一手房，二手房面臨很大的降價(jià)壓力，這一塊稅收很大程度會(huì)由賣家承擔(dān)。但在賣方市場下，賣方有條件把這部分應(yīng)繳稅款在總價(jià)中體現(xiàn)出來，至少是部分體現(xiàn)出來，轉(zhuǎn)嫁給買家。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運(yùn)營研究所所長蔡為民在接受媒體記者采訪時(shí)也認(rèn)為，上述通知其實(shí)是把“雙刃劍”，既可以打擊投資投機(jī)需求，又可能傷到剛需購房者，其中的差別還要看市場的“買氣”。
另有業(yè)內(nèi)人士指出，上述通知或?qū)?huì)使得更多的房東和購房者做“陰陽合同”，做低房價(jià)。但這一方面存在逃稅問題，另一方面如果購房者再次交易的話，有可能承擔(dān)更多的個(gè)稅，需三思而行。
據(jù)新華社報(bào)道援引張大偉的分析稱，本次調(diào)控雖然需要各地細(xì)則出臺(tái)，但從目前的市場變化來看，肯定會(huì)有非常大的影響。胡景暉則認(rèn)為，今后“限貸”政策將會(huì)繼續(xù)加碼。部分高房價(jià)城市將提高二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，這或許不利于改善類需求的順利釋放。
上述報(bào)道續(xù)稱，專家分析，如今限購、限貸政策從嚴(yán)，滿足購房資格的新增購房需求有限。在經(jīng)歷了去年四季度的集中釋放后，購房需求快速增長的壓力逐漸緩解。此外，首次置業(yè)和首次改善的剛性購房需求依舊是市場的主力購房人群，這部分人群資金實(shí)力相對(duì)有限，能夠拿出的購房預(yù)算也較為嚴(yán)苛，所以面對(duì)高企的房價(jià)，以及信貸支持力度的降低，只能降低購房標(biāo)準(zhǔn)，或干脆延遲購房計(jì)劃。
